2026年9月現在の制度で計算
住宅売却の税金計算
自宅を売ったときの譲渡所得税・住民税を計算。取得費（建物の減価償却を自動計算）・仲介手数料・3,000万円特別控除・10年超の軽減税率に対応した無料ツールです。
取得費（買ったときの金額）
購入時の仲介手数料・登記費用なども含められます。相続した場合は、亡くなった人が買ったときの金額を引き継ぎます。
建物の減価償却に使います（6か月以上は1年に切上げ、6か月未満は切捨て）。
売るときにかかった費用（譲渡費用）
売買契約書の印紙代、測量費、解体費、立退料など。
所有期間・特例
売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期です。相続した不動産は、亡くなった人の取得日から数えます。
売却にかかる税金（所得税＋住民税）0円軽減税率（10年超所有の居住用）：6,000万円以下は所得税10.21%＋住民税4%
- 売却価格40,000,000円
- 取得費−23,722,500円（建物の減価償却 627.8万円 を差引後）
- 譲渡費用−1,386,000円
- 譲渡所得（もうけ）14,891,500円
- 特別控除−14,891,500円
- 課税譲渡所得0円
- 所得税（復興税込み）0円
- 住民税0円
※2026年9月現在の制度による概算です。不動産の譲渡所得は給与などと分けて課税（分離課税）されます。長期は所得税15.315%＋住民税5%、短期は所得税30.63%＋住民税9%です。 3,000万円控除などの特例は、住まなくなってから3年目の年末までに売ること・親族への売却でないことなどの要件があり、特例を使う場合は税金が0円でも確定申告が必要です。 相続した空き家の特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋等の要件があり、適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。相続税を払った場合の「取得費加算の特例」は考慮していません。
このツールが反映している制度（2026年9月現在）
譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用。居住用財産の3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率（6,000万円以下：所得税10.21%＋住民税4%）。長期15.315%＋5%、短期30.63%＋9%。
しくみと注意点
マイホームは3,000万円まで非課税
自分が住んでいた家を売った場合、もうけ（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることなどが条件で、税金が0円でも確定申告が必要です。
建物は減価償却して取得費を出す
取得費は買ったときの金額ですが、建物は年数とともに価値が減るため、減価償却費を差し引きます。自宅（非事業用）は法定耐用年数の1.5倍の年数で計算します。
所有期間で税率が大きく変わる
売った年の1月1日で所有期間が5年を超えると長期（約20%）、5年以下だと短期（約39%）です。10年を超えるマイホームは、さらに軽減税率が使えます。
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※本ツールの計算結果は、2026年9月現在の法令・制度にもとづく概算で、実際の税額を保証するものではありません。個別の事情によって税額は変わります。正確な計算・申告は、税理士・税務署などの専門家にご確認ください。