2026年9月現在の制度で計算
不動産の譲渡所得計算
土地・建物を売ったときの譲渡所得と所得税・住民税を計算。取得費の概算5%、建物の減価償却、相続した空き家の3,000万円特例、長期・短期の税率に対応した無料ツールです。
取得費（買ったときの金額）
購入時の仲介手数料・登記費用なども含められます。相続した場合は、亡くなった人が買ったときの金額を引き継ぎます。
建物の減価償却に使います（6か月以上は1年に切上げ、6か月未満は切捨て）。
売るときにかかった費用（譲渡費用）
売買契約書の印紙代、測量費、解体費、立退料など。
所有期間・特例
売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期です。相続した不動産は、亡くなった人の取得日から数えます。
売却にかかる税金（所得税＋住民税）3,025,000円長期譲渡所得：所得税15.315%＋住民税5%
- 売却価格40,000,000円
- 取得費−23,722,500円（建物の減価償却 627.8万円 を差引後）
- 譲渡費用−1,386,000円
- 譲渡所得（もうけ）14,891,500円
- 特別控除−0円
- 課税譲渡所得14,891,000円
- 所得税（復興税込み）2,280,500円
- 住民税744,500円
※2026年9月現在の制度による概算です。不動産の譲渡所得は給与などと分けて課税（分離課税）されます。長期は所得税15.315%＋住民税5%、短期は所得税30.63%＋住民税9%です。 3,000万円控除などの特例は、住まなくなってから3年目の年末までに売ること・親族への売却でないことなどの要件があり、特例を使う場合は税金が0円でも確定申告が必要です。 相続した空き家の特例は、1981年5月31日以前に建築された家屋等の要件があり、適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。相続税を払った場合の「取得費加算の特例」は考慮していません。
このツールが反映している制度（2026年9月現在）
譲渡所得＝売却価格−取得費（不明なら売却価格の5%）−譲渡費用。長期（5年超）所得税15.315%＋住民税5%、短期30.63%＋9%。相続空き家の特例は2027年12月31日までの譲渡（相続人3人以上は1人2,000万円）。
しくみと注意点
取得費がわからなければ売却価格の5%
相続した土地などで購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費）。実際の取得費の方が大きければ、そちらを使えます。
相続した不動産の所有期間
相続や贈与で取得した不動産は、亡くなった人（贈与した人）が取得した日から所有期間を数えます。親が長く持っていた土地なら、相続後すぐ売っても長期譲渡になります。
相続した空き家の3,000万円特例
1981年5月31日以前に建てられた親の家を相続し、耐震改修または取り壊しをして売った場合などは、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を差し引けます。
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※本ツールの計算結果は、2026年9月現在の法令・制度にもとづく概算で、実際の税額を保証するものではありません。個別の事情によって税額は変わります。正確な計算・申告は、税理士・税務署などの専門家にご確認ください。